Info til boligkøbere
Hvordan foregår et boligkøb i Spanien?
Et boligkøb i Spanien foregår væsentligt anderledes end i Danmark. Købsprocessen for en typisk bolighandel kan inddeles i følgende 3 faser:
1. Reservationskontrakten
2. Købekontrakten
3. Skødet
Der er imidlertid ikke noget i vejen for, at parterne kan aftale at gå direkte til underskrivelsen af skødet.
Reservationskontrakt (documento de reserva) Når man har fundet den bolig man ønsker at købe, vil man af ejendomsmægleren ofte blive bedt om at underskrive en reservationskontrakt og samtidigt erlægge et reservationsbeløb. Derved tages boligen af markedet, så man ikke risikerer, at den bliver solgt til anden side. Reservationsbeløbet udgør en del af købesummen.
Størrelsen af reservationsbeløbet afhænger af boligens pris, men vil typisk være i størrelsesordenen 3.000-6.000 €. Af reservationskontrakten fremgår købesummen, skødedatoen og eventuelle øvrige aftaler. Såfremt køber trækker sig fra handlen, uden at det kan begrundes i forbehold som fremgår af reservationskontrakten, mister køber reservationsbeløbet.
Det anbefales, at reservationsbeløbet deponeres hos en advokat.
Privat købekontrakt (contrato privado de compraventa) Når reservationskontrakten er underskrevet, indleder købers advokat sin undersøgelse af boligens juridiske forhold. Når advokaten har haft tid til at undersøge disse (normalt 2-4 uger efter underskrivelsen af reservationskontrakten) underskrives den egentlige købekontrakt, som udarbejdes af enten købers eller sælgers advokat. I forbindelse med underskrivelsen betaler køber 10% af købesummen minus det allerede erlagte reservationsbeløb kaldet håndpenge (arras). Det er almindeligt i ejendomshandler mellem spaniere, at håndpengene udbetales direkte til sælger, men de bør deponeres hos en advokat og først udbetales til sælger ved underskrivelsen af skødet.
Det ses ofte, at der i kontrakten indsættes en bestemmelse om, at køber mister håndpengene, hvis køber ikke gennemfører købet, og at sælger skal betale det dobbelte tilbage til køber, hvis det er sælger der trækker sig. Kun hvis en sådan aftale udtrykkeligt fremgår af købekontrakten, har køber eller sælger mulighed for at bakke ud. Der er tale om håndpenge af typen arras penitenciales. Hvis man som køber er 100% sikker på, at man vil og økonomisk er i stand til at gennemføre handlen, og ikke ønsker at risikere at sælger bakker ud, skal håndpengene være af typen arras confirmatorias. Hvis det ikke fremgår udtrykkeligt af købekontrakten, at håndpengene er af typen arras penitenciales, vil de være af typen arras confirmatorias, hvilket betyder at købekontraken vil være bindende for begge parter, og dermed vil handlen kunne kræves gennemført ad rettens vej.
Skøde (escritura pública de compraventa) På overtagelsesdagen møder køber og sælger op på et notarkontor for at underskrive skødet. Køber og sælger kan frit vælge på hvilket notarkontor, de ønsker at underskrive. Ofte vælger parterne et notarkontor i det område, hvor ejendommen er beliggende. Skødet er i forvejen udarbejdet af notaren eller af en juridisk medarbejder på notarkontoret.
Har køber eller sælger ikke mulighed for at møde personligt op på notarkontoret, skal der i god tid inden notarmødet underskrives en fuldmagt. Denne kan underskrives på et notorkontor i Danmark eller på et notarkontor i Spanien, f.eks. under besigtigelsesrejsen til Spanien. Underskrives fuldmagten i Danmark, skal den for at være gyldig i Spanien legaliseres i det danske udenrigsministerium og derefter oversættes af en translatør i spansk. Selvom man regner med at rejse til Spanien og personligt underskrive skødet på notarkontoret, kan det være en god idé at oprette en fuldmagt til sin advokat for det tilfælde, at man af uforudsete årsager alligevel skulle blive forhindret i at være til stede ved underskrivelsen.
Udover køber og sælger vil ejendomsmægleren også ofte være til stede. Er der lån i ejendommen som skal aflyses, vil en repræsentant for sælgers bank møde op, og skal købet lånefinansieres, vil en repræsentant for den långivende bank også møde. Herudover møder købers og sælgers advokat og evt. med fuldmagt, som beskrevet ovenfor.
Restkøbesummen betales, eller der fremlægges dokumentation for, at denne allerede er betalt. Køber skal dokumentere hvorfra pengene kommer, og det vil fremgå af skødet, hvordan købesummen er betalt.
Når skødet er underskrevet, overdrager sælger ejendommens nøgler til køber, og køber er nu ejer af den pågældende ejendom.
Straks efter underskrivelsen af skødet sender notaren en elektronisk kopi af skødet til det lokale tinglysningskontor. Der er ikke tale om nogen digital tinglysning, da køber efterfølgende skal indlevere skødet fysisk til tinglysningskontoret. Det originale skøde med parternes underskrifter indsættes i notarens protokol og forbliver på notarkontoret. Køber får udleveret en notarbekræftet kopi af skødet, og det er dét som køber indleverer til tinglysning. Det vil således altid være muligt at få en kopi af skødet i det tilfælde, at det skulle bortkomme.
Notaren informerer matrikelkontoret (Catastro) om ejendommens nye ejer, således at IBI-kvitteringerne fremover udstedes i købers navn. Ligeledes underrettes skattemyndighederne om den foretagne ejendomshandel.
Hvilke skatter og afgifter er der forbundet med et boligkøb i Spanien?
Overdragelsesafgift (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP): Overdragelsesafgiften er forskellig i de enkelte selvstyreregioner. I Andalusien er overdragelsesafgiften 7% af skødesummen. Overdragelsesafgiften skal indbetales til skattemyndighederne senest 30 dage fra skødedatoen. Først når denne afgift er indbetalt, kan skødet tinglyses.
Moms (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) Er der tale om en nyopført bolig der købes direkte af promotor, betales der ingen overdragelsesafgift men derimod moms på 10% af købesummen.
Dokumentafgift (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, IAJD) Udover moms betales der ved køb af nyopført bolig en dokumentafgift. Procentsatsen er forskellig i de enkelte selvstyreregioner. I Andalusien udgør den 1,2% af købesummen. Dokumentafgiften skal indbetales til skattemyndighederne senest 30 dage fra skødedatoen. Først når denne afgift er indbetalt, kan skødet tinglyses.
Notarudgift (gastos de notaría) Ifølge loven påhviler det sælger at betale notarens honorar for oprettelsen af det originale skøde (som udgør langt hovedparten af honoraret) og køber, kopierne af skødet, herunder den notarautoriserede kopi som køber skal indlevere til tinglysning. Køber og sælger kan imidlertid frit aftale en anden fordeling. Køber er kun forpligtet til at betale hele notarudgiften, hvis parterne udtrykkeligt har aftalt dette.
Notarens honorar er fastsat ved lov og er således ens i hele Spanien. Det beregnes på basis af købesummen. For en bolig til 200.000 € beløber det sig til ca. 550 €, men - som ovenfor nævnt - betaler køber kun en mindre del af dette beløb, hvis parterne har aftalt, af notarudgiften fordeles i henhold til loven.
Tinglysningsafgift (gastos de Registro de la Propiedad) Tinglysningsafgiften beregnes på basis af købesummen. For en bolig til 200.000 € beløber afgiften sig til ca. 350 €. Afgiften er fastsat ved lov og er således ens i hele Spanien. Den betales ved afhentningen af det tinglyste skøde.
Grundværdistigningsskat (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana,IIVTNU, i daglig tale blot kaldet plusvalía) Plusvalía er en kommunal skat, som betales hver gang en ejendom skifte hænder (salg, arv, gave). Ifølge loven påhviler det sælger at betale denne skat, men parterne kan frit aftale, at den betales af køber, hvilket køber ikke bør acceptere. Sælges ejendommen med tab, betales ikke plusvalía. Plusvalía-beløbet beregnes enten ud fra ejendommens grundværdi (valor catastral) og antallet af år der er forløbet siden ejendommen blev erhvervet eller ud fra den faktiske købs- og salgspris. Man vælger den metode som er mest fordelagtig. Er sælger ikke-resident og betaler han/hun ikke plusvalia-skatten, hæfter boligen, hvorfor køber bør tilbageholde beløbet ved skødeskrivningen og indbetale det til skattekontoret for dermed at sikre sig, at den bliver betalt.
Hvilke løbende udgifter er der forbundet med at eje en bolig i Spanien? De løbende udgifter udgøres hovedsageligt af:
1. Ejendomsskat 2. Ejendomsværdiskat 3. Ejerforeningsbidrag 4. Forbrug af el, vand, gas, telefon m.v.
Ejendomsskat (Impusto sobre Bienes Inmubles, IBI, tidligere kaldet Contribución Urbana) Uanset om man er fastbosiddende i Spanien eller benytter sin spanske bolig som feriebolig skal man betale ejendomsskat. Dette er en lokal skat, som opkræves af kommunen. Det anbefales, at man tilmelder ejendomsskatten automatisk betaling over ens spanske bankkonto.
Ejendomsskatten beregnes som en procentdel af den offentlige ejendomsværdi. For en bolig på 200.000 € beløber den sig årligt til ca. 300-500 €.
Ejendomsværdiskat (renta inmobiliaria imputada) Hvis man ikke er fastbosiddende i Spanien, er man forpligtet til at betale ejendomsværdiskat af boligen. Skatten beregnes ud fra den offentlige ejendomsværdi (valor catastral), som fremgår af ejendomsskattekvitteringen. Køber skal selv sørge for at beregne den, og sørge for at den bliver indbetalt til tiden. Fristen for indbetaling er den 31. december i det følgende år, dvs. skatten for 2021 skal være indbetalt senest 31. december 2022.
Er man fastbosiddende i Spanien, skal man medtage ejendomsværdiskatten på sin spanske selvangivelse. Der beregnes ikke ejendomsværdi af ens primære bolig, hvilket medfører at residente kun skal betale ejendomsværdiskat af en eventuel sekundær bolig. Ikke-residente boligejere skal derfor altid betale ejendomsværdiskat, da den spanske bolig i sagens natur ikke kan udgøre boligejerens primære bolig.
Ejerforeningsbidrag (cuota comunitaria) Ligger lejligheden i et ejendomskompleks, vil ejeren automatisk blive medlem af en ejerforening og vil skulle betale ejerforeningsbidrag. For en lejlighed til 200.000 € beliggende i et typisk boligkompleks, udgør det månedlige ejerforeningsbidrag ca. 100-150 €. Bidraget kan både være væsentligt lavere eller højere alt efter størrelsen af ejerforeningens udgifter til vedligeholdelse og pasning af fællesarealer og antallet af lejligheder i komplekset til at dække udgifterne.
El, gas, vand, telefon Køber bør oprette nye kontrakter med forsyningsvirksomhederne. Boligen hæfter ikke for sælgers eventuelle gæld til disse.
Øvrige oplysninger
Udlændingenummer (Número de Identidad de Extranjero, N.I.E.) Et NIE-nummer er et id-nummer som tildeles udlændinge der har økonomiske interesser i Spanien. Nummeret identificerer vedkommende over for de spanske myndigheder og kan sammenlignes med et dansk cpr.-nummer. Det er nødvendigt at have et NIE-nummer i mange forskellige situationer, f.eks. ved køb af fast ejendom eller bil, oprettelse af bankkonto, indbetaling af skat, eller hvis man skal have udlagt en arv.
Man ansøger om NIE-nummeret på politistationen Policía Nacional eller gennem den spanske ambassade i København. Det anbefales at søge om det i så god tid som muligt, da skødet ikke kan underskrives, hvis køber ikke kan fremlægge et NIE-bevis for notaren. Der er et ekspeditionsgebyr på ca. 10 €.
Spansk bankkonto Som boligejer i Spanien er det nødvendigt at åbne en spansk bankkonto. Det er en god idé at tilmelde alle boligens faste udgifter automatisk betaling over kontoen. Det er desuden praktisk at have netadgang til kontoen, således at man hele tiden kan følge med i bevægelserne på kontoen, så man undgår, at en betaling bliver afvist på grund af manglende indestående på kontoen.
Seneste opdatering: 06.02.2022
